根据最新的数据，2021上半年南宁商品住宅成交均价13257元/㎡，同比上涨8.74%。以上半年均价作为参考，首套自住型购房者首付门槛靠近30万（以100㎡户型计算），但考虑到“均价”背后的结构性行情，结合各城区、板块和楼盘的实际情况，实际首付门槛扩至20-30万之间。

首付20-30万之间，对于计划在南宁买房自住的购房者来说，有哪些板块和楼盘可以选择呢？

梳理之后，选择面相对较大的板块包括五象新区的良庆桥南、龙岗灵龟山公园、五象南；江南区的江南万达板块、西乡塘区的西大商圈以及兴宁区的兴宁东等大概15个商圈或者板块。

本文将详细解读老城区——江南区的江南万达板块。

从“宁要江北一张床，不要江南一套房”到销量top10常客

江南万达板块位于江南区的核心位置，是南宁楼市当中比较典型的“老城板块”。

很多年前，在江南还是工厂林立的时候，流传着这么一句话叫：宁要江北一张床，不要江南一套房。

但时过境迁，在工厂外迁，旧改发力等多重因素的助推下，江南发生了翻天覆地的变化：江南万达广场落地之后，星光大道亭洪路沿线城市面貌和居住环境大幅提升，形成了即便在南宁楼市层面都极具话语权的江南万达板块。

江南万达板块的诞生有一系列的标志性事件，除了上文提到的万达广场落地之外；亭洪路沿线南宁糖业“糖纸厂”、南南铝、南宁化工等重点厂区的搬迁以及旧改推进也对这个板块的城市面貌更新产生了深远影响。随后板块内一批旧改项目，比如奥园瀚德棠悦府、阳光城江南檀悦以及华润置地江南中心等项目先后面市，把江南万达板块推到了南宁楼市主流板块的位置。

在上半年月度top10的排行中，板块内楼盘多次上榜。

城市更新激活江南万达板块，交通成跨江买房关键指标

江南万达板块在南宁城市版图中，区位价值其实并不差，大力度的旧城改造把这个板块再次激活。

我们从交通的通达性这个维度来看江南万达板块的区位价值。星光大道和白沙大道是江南区江南万达板块两条十字相交的骨干路网，星光大道往北2公里左右过邕江大桥便是朝阳市中心板块和青秀区；白沙大道往东上青竹立交再过南宁大桥可通达五象新区的蟠龙、总部基地等板块。

从通达核心城区（青秀区和五象新区）的距离和效率评估，江南万达板块要比西乡塘多数板块更有优势，和兴宁区部分板块旗鼓相当。

除了地面交通之外，地铁2号线也贯穿江南万达板块，并设有福建园、亭洪路以及石柱岭三个站点。2号线（含延长线）是一条南北走向的骨干地铁线，主要串联西乡塘、江南和五象新区，沿线涵盖江南万达商圈、朝阳商圈、火车站、安吉客运站、江南客运站、五象湖商圈等著名商圈和客运枢纽站点。通过2号线火车站、平良立交等换乘站点，江南万达板块能够有效通达地铁覆盖的大部分区域。

出色的交通通达性除了能吸引江南区本城区的地缘型客户留在江南区之外，同时也能吸引西乡塘、兴宁等城区的刚需型购房者，以及部分外地购房者进入江南万达板块。因为对于这些刚需购房者来说，无论他们是在凤岭商务区还是五象总部基地上班抑或是做生意，相对高效的交通环境是购房决策的重要指标。

旧改+邕江治理+延续烟火气，居住环境大幅升级

在00年代，亭洪路48号没有旧改搬迁之前，“糖纸厂”厂区周边的星光大道、亭洪路被难闻的臭气覆盖，东侧的亭子码头江岸线在没有展开邕江综合治理之前面貌杂乱。后来随着“糖纸厂”的搬迁、江南万达落地以及邕江综合治理，板块的城市面貌焕然一新。

江南万达板块周边原先厂房较多，所以周边居民区也相对聚集，久而久之板块内积累了旺盛的烟火气。

板块内有南宁耳熟能详的大型菜市场——淡村菜市场；大型商场除了江南万达之外，沿星光大道往北还有梦之岛、东森购物广场以及万科星光里等商业；同时还有知名的以南宁绢纺厂旧厂房建筑为载体改造的网红创意街区——百益上河城；宵夜圣地——江南水街也离江南万达板块不远。

江南万达板块是南宁少有的能够兼顾城市更新和延续烟火气的老城板块，在板块内，吃喝玩乐购基本都能一站式解决。这种成熟度和配套的多样性绝对是新开发的城区、板块和楼盘所不具备的，所以，这也是这个板块能够对无论是江南区的购房者还是跨城区而来的购房者保持持续吸引力的重要因素。

对于那种爱玩爱生活的购房者来说，这浓浓的烟火气是没法拒绝的。

万达广场和地铁2号线是核心，周边6盘这样选

江南万达广场和地铁2号线的福建园站、亭洪路站是江南万达商圈的核心价值支撑，目前商场和地铁站点周边在售的楼盘有轨道御水悦居、轨道御水雅居、奥园瀚德棠悦府、阳光城江南檀悦、华润江南中心、万丰岭上建安等6个项目。

其中，轨道御水悦居和棠悦府距离商场和地铁站点最近，但悦居体量太小且已经接近尾盘；江南中心离江南公园较近但距离江南万达广场和地铁较远，性价比适中；江南檀悦定位偏改善，距离商场和地铁1公里左右，性价比不明显；万丰岭上建安总体乏善可陈。

如果你是对生活便利性和烟火气要求比较高的刚需购房者，首付能力在20-30之间，那江南万达板块可以成为你的首选：预算往30万靠，可以优先看棠悦府和檀悦；25万左右的话可以先看江南中心和岭上建安。