凤岭山语城这个小区最近的二手房价格降了，以前能卖19000-20000，现在15000-16000都有人挂牌，也还有人不甘心，挂17000-18000左右，但是，能成交，才是实际价格。
我们先了解一下这个小区的开发史，总结出以下三个特点：
1、土拍贵
2007年的南宁楼市，究竟均价多少，是个迷，很多尝试去研究这段历史的人们，拿到的各楼盘开盘数据很可能会与当年的“均价”非常不一样，究其原因是2007年楼市经历了最恐怖的暴涨，每个月的价格都不一样。
山语城这块地就是在2007年7月12日拍出的，不过当时拿下这块地的不是中铁，而是刚刚在凤岭开发永凯春晖花园的永凯集团。这块248.1亩的地块，以2.6亿元的起拍价、5.85亿元的成交价成功被永凯集团拍下，当时号称凤岭地王，当然，是总价地王，不是楼面单价地王。
然在永凯集团拍下地块后，只交了1个亿，没有在规定时间内没交完土地款，地块被收回，2007年11月8再次拿出来拍卖，下场竟然是，流拍！
2008年1月9日，地块再次被拿出来拍卖，起拍价5.85，中铁底价拿下，楼面地价1760元/平米。
2007年底南宁楼市均价大约3600元。另外的数据是，2007年4月，这块对面的万正鸣翠谷二期开盘，起步价2888元，均价3000左右。
可想而知，当年永凯楼面单价1760拿下这块总价地王，压力不小。
2、小区高档，定价高
中铁拿下这块地，正是荣和在南宁如日中天之时，中铁拿出了央企的魄力打造这个标杆楼盘，其中西班牙风情叠层别墅让人耳目一新，一度成为热门婚纱摄影地点。
中铁凤岭山语城平面图
网图1
网图2
小区首开价格定得也很高，中铁虽然在金融危机波及南宁楼市前拿地，但是硬生生熬过风声鹤唳的2008下半年和2009年上半年，忍到2010年11月7日，高层才开盘，毛坯房开盘均价7800，相比当时荣和大地均价8200左右，山语城的价格看起来是不高，但是当月，荣和大地可是宣布了引进天桃实验学校的。
另外，山语城周边都是刚需小区，品质普通，周边一众小房开楼盘的售价才5500-6500左右，拉低山语城的平均身价。为了维持首开高价，山语城甚至推出了75平米的小复式。
3、学区是难言之苦
由于2010年11月荣和大地宣布引进天桃实验学校，中铁被迫接招，不久也宣布引进滨湖路小学分校。
不过，跟现在滨湖路小学名气明显大于天桃不同，2010年之前，天桃实验学校以教育局唯一直属实验学校的名义，几乎是神话般地存在。中铁凤岭山语城当年引进的滨湖路小学，分毫不能撼动荣和大地在凤岭北的龙头地位。
2013年12月，荣和大地更是引进天桃中学，而山语城明显体量不足以单独引进中学，此后开始了长期“蹭荣和读天桃中学”之路。
当然，随着滨湖路小学总校名声越来越响，品质完全不输荣和大地、能读滨湖路小学+天桃中学学区的凤岭山语城，在二手房市场价格非常坚挺，2019年高层二手房，最高能卖到19000-20000左右，但是，它的周边一众刚需二手楼盘，只能卖到13000-15000左右。
然而，中铁凤岭山语城风光的背后，另有隐忧，小区位于枫林路东边，这一片区规划有两所初中，枫林路中学和凤岭北中学，山语城的天桃中学学区，其实很不稳。
读完以上山语城小区的三个特点，我们就能发现：
小区学区不稳，但凭借“品质”两个字在二手房市场卖跟荣和大地一样的价格；
小区的二手房价格，常常被拿出来与周边屌丝小区对比，特别是有些屌丝小区其实品质也不错，比如华凯逸悦豪庭，但这个小区与山语城的二手房差价达到5000+，抹掉品质的差异，中铁凤岭山语城不过是比华凯逸悦豪庭多了一个滨湖路小学分校而矣。然而如今云景路小学和百花岭路小学的成色，并不比山语城滨湖路小学逊色。
我在2020年8月6日的文章，已经提醒大家：
警示！枫林路中学带来的片区价值重构
如今，才过去了8个月，就应验了。
但是带来价值重构的不是枫林路中学，而是建得更快的凤岭北中学，这所中学就在山语城小区北侧数百数处，目前主体工程已经施工完毕，计划今年9月开学，如此一来，枫林路东侧再划进天桃中学的机率已经很小了。
如今凤岭山语城二手房降价，很能说明单独小学学区的价格不应该太高，另外名校分校的含金量，也应该具体学校具体分析，不能一概说好。
最后，这件事也给凤岭南铜鼓岭东侧的一众小区提了个醒，铜鼓岭中学终究有一天会建出来。而三中国际学校这个位置，早期规划是中加国际学校，是为东盟商务区配套的一所国际中学，东盟商务区的最东界线是铜鼓岭路。
处在铜鼓岭路东侧的高价项目，我真的为它们捏把汗！
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