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南宁的限价房交房后,会带动二手房跌吗?

作者:广西新房团购网 2021-06-25 15:58:25 来源:南宁限价房

2017年中旬至今,限价房双限土地存在了三年的时间,三年前,有人以政策终于出手为由幻想房价能下跌,然而等来的却是整体涨幅高达50%……


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我们先来复盘这一段政策密集的历史:


(1)、提高首付。


由于当时房价过快上涨,2017年5月26日,南宁市住房保障和房产管理局发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,提高了南宁市区(不含武鸣区)购买二套房的首付比例——二套房首付款比例不低于40%;购买第三套及以上住房,要满两年方可转让;暂停向第3套住房发放商业贷款。


商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米。


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(2)、土地双限。


6月16日,南宁共有5幅地块出让,这是南宁土地新政出台后,首次使用“限地价+限制房+竞配建移交产权房”竞价方式进行出让。


南宁限价房


我们看到,上图五块地,全部限高最高楼面地价3500元/㎡,第一块地GC2017-009地块,正是现在的碧桂园时代城,限最高毛坯售价6885元/㎡,加3000元/㎡精装价后,最高售价可达9885元/㎡,如果开发商还继续加价出售,只能以灰色的团购费或外收的形式来进行加价了。


当时出台以上密集政策时,南宁楼市的均价是8900左右。


南宁房价


三年后的今年,限价房逐渐卖完了,然而现在均价却是13000,限价后三年时间,南宁商品房均价抬高了4000元/㎡……


然而你以为这就完了?这批限价房交房后,二手房价还要继续抬高,原因如下:


(1)限价房变二手,竟然是一次降首付过程。


一些限价楼盘为了卖到市场价,擅自收一笔外收,这笔外收全部被加在首付上,并且开发商不会开票。典型案例如荣和五象学府,80平米的2+1房,现带精装修单价13000左右,现在外收高达18.5万元;还要捆绑车位再加5.4万元的车位首付,再加上房子本身的首付18万首付以及其他林林总总的小费用,合计首付高达42万,这可是首套房20%的首付,如果按照30%和40%计算首付,那么这套小户型首付高达51万和61万元。


一首总价仅仅95万元的小户型,首付高达42万,那么假设现在立即切入二手房状态,那么这个限价政策、精装政策立即消失,因为没有任何政策支持政府限制二手房交易价格。这时候,如果业主心情好,说不定车位他也不要求捆绑出售。哪怕依然捆绑车位,那么这个二手房首付理论上只需要19万元,再加上5.4万元车位, 首付也仅仅25万而矣,再加3-4万元税费,首付也达不到30万。


如果这个业主不需要出售车位,那么在二手房市场,这套小户型依然按照13000元/㎡单价出售的话,首付仅需19万+4万中介服务和税费=23万元。


所以从限价一手房转变为二手房,竟然是一次猛烈的降首付过程,门槛大大降低了,可以买的人变多了,正常情况下,就会涨价。


南宁限价房


(2)限价房变二手,买家还省了两年的月供成本和租房成本。


我们依然以套荣和五象学府的80平米小户型为例,业主买这套新房,还需要白供两年才能交房,这位业主每个月需要支出住房月供4200元+车位月供900元,两年下来总计支出了12.2万元。


所以如果这个业主不是要救命用钱,他按原价卖几乎不可能,他得涨价,至少涨12万,他有这个冲动。你可能会说,他的这个月供不就是他自己的钱吗,只不过还了银行,那是因为你不够了解“等额本息”贷款的概念,前两年月供金额可能差不多有六分之五是利息。


另外这两年他依然需要租房,如果他是一个家庭,在南宁租房支出1500一个月是很正常的,两年下来也支出了3.6万元。如果他直接买二手房,他也省了这笔支出,还可以提前两年享受。如果他的房子交房了,进入二手市场,他不加这个价出售,他也是亏的。


(3)限价房正在被周边新房和二手房楼盘拉开价差


印象愉景湾为例,这个项目在地铁口,而它隔壁的楼盘是阳光城大塘世家,阳光城大塘世家虽然比愉景湾更靠近市区600米,然而这600米却是愉景湾的优势,为什么呢?因为地铁口在愉景湾旁边,阳光城大塘世家需要走600米到达地铁口。


那好,我们把这两个项目作为完全同等地段看待,印象愉景湾现在卖10500就带精装修了,阳光城大塘世家卖10800元/㎡毛坯房,咱们不提3000元/㎡的精装修成本,这精装修理应值1000元/㎡,那限价与不限价,这两个项目价差已经达到了1000元,另外愉景湾还有3万元的团购费(外收),而阳光城没有首付门槛,所以愉景湾如果现在进入二手市场,单价理应直接涨1000以上。


同样的比价,还有更剧烈的,上个月卖完的澜庭府沁苑的限价房,售价12500-13000左右,还要绑一个20万的车位,但是它隔壁的融创九棠府二手房15000-16000,所以澜庭府的二手价15000也不会有什么问题。


关键是,现在融创九棠府的二手房还没有证,还处于等证过户的交易阶段,可能大家不知道,等证过户的房子,一旦得证,二手房单价一般还要涨10%左右,因为交易变得更安全了,大家更敢买了。也就是说,融创九棠府二手房一旦得证,售价高达16000以上是没问题了。


所以我们当初劝大家买澜庭府,一点问题都没有,我们作为从业人员问心无愧,能不能买下来,完全看你的魄力,说得玄一点,还有你的命!


可惜三中公布后,澜庭府沁苑几百套房三天就被秒光了!


还可以有更多的案例,万科公园里交房后,现在二手房报价也是15000左右,万科虽然名气大,但公园里这个盘品质其实与龙光玖誉湖好不了太多,主要是原因是这盘旁边规划有立交桥,交房时因家电赠送问题闹得很大。所以我们可以想象,光玖誉湖的一期、檀府印象去年虽然是11500左右均价卖的,这两个项目明年交房后二手房价格可能会让你大吃一惊。别惊讶,现在天誉花园的二手房价格报价13000多了,毛坯。


放弃幻想吧,抓住限价房最后的货源,是我对你的忠告!


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