当下的南宁市场，二手房库存积压，去化缓慢，同时新房价格相比2019年行情调整时，不跌反涨。致使新房和二手房同时出现销售不顺畅的局面，中介倒闭潮来临，很多中介店都是开着开着就消失了，因为中介店最大头的支出是工资和铺租，关门大吉，只亏一点押金而矣。
下图，云星钱隆首府A区，随手能拍到五家中介已经搬空：
但当下的全国市场跟南宁很不一样。除了接近一年前，我们关注的深圳上海东莞行情轮流上涨，现在轮到南京佛山武汉了，当武汉人喊出“光谷东，求求你别再涨了”，这种局面跟现在南宁的行情简直两个世界。
这一轮房价上涨的顺序并没有改变，何时轮到南宁？
往次的文章，我反复跟大家强调，历年楼市行情，都是由一线城市带头，一线涨了一年左右之后，二线城市才会跟涨，等二线城市又涨了一年左右，三线城市才会涨，最终四线也会涨，是的，四线也会涨……至于上涨的高度，跟当地的购房需求（人口）和经济实力关系非常大。
所以，南宁算几线呢？我们心里应该有数。
（二）楼市与股市的共通之处
楼市其实跟股市有很多共通之处，都有非常明显的波浪式行情，并且周期性也跟股市很相似，也存在放量下跌、底部缩量横盘、优质筹码带头上涨（龙头）、放量普涨、高位缩量横盘、垃圾筹码疯狂表演，再到放量下跌的一个循环。
沪指月线
不同的是，股市在下跌行情中，价格下挫非常剧烈，并且随着亏损、财务丑闻以及重组失败等利空出现，价格可能会跌到18层地狱。楼市的下跌更多的是虚高片区挤水份，而估值合理的片区下跌幅度会很小，更多时候是装死横盘，以时间换空间的方式等待下一轮行情，而优质片区则不跌反涨。
所以，现在深圳处于什么位置？处在垃圾筹码疯狂表演的阶段，表明深圳刚刚完成了一波主升浪，未来一两年内，深圳将不会有主升浪，但是深圳作为龙头城市（类似茅台），优质筹码肯定还会继续涨。
那南宁垃圾筹码表演的行情出现在什么时候？是2019年10月3日，柳沙新天地开盘为代表的小产权房行情。
柳沙新天地开盘现场
所以，现在南宁处在什么阶段呢？处在，优质筹码带头上涨的阶段，大家可以仔细想想，相比2019年10月，现在的行情是不是变化很大？大部分区域二手房行情装死横盘，但是以学区房和五象新区（良庆）为主的优质筹码，行情已经涨了15%以上。
那下一阶段是什么？
（三）这个阶段该怎么选筹码
既然知道下一个阶段是放量上涨，有以下几个思路供您选择：
1、追涨
这是最不被大多数人认可的做法，但往往却是最稳健的，如果我这么说：
两年的熊市结束了，茅台已经涨了30%，但我还是建议你买茅台，现在大家都能理解对吧？因为经过一轮又一轮的股市牛熊洗礼，大家终于明白了，买茅台都是最稳，并且赚得最多的——但这其实是事后诸葛亮！
那么楼市的优质筹码是什么？是学区房！虽然去年万科金域蓝湾从18000涨到了22000，但你能想象，它还能跌回18000吗？
半年疯涨28万，净收单价突破21000，金域蓝湾小三房你错过了吗？
在金域蓝湾上涨的时候，光明城市和澜庭府才卖12000左右，显得金域蓝湾21000相当突兀，好像随时有崩盘的危险，但是现在这两个盘涨到15000左右了，万科金域蓝湾还能回到18000吗？
2、抄底
抄底的思路，就是买片区最便宜的房子，比如2020年的印象愉景湾、沁园、安吉大唐世家、以及二手房市场的域区低价筹码，比如柳沙有个小区叫东盟世纪村， 这个“村”小区很普通，11000的二手房现在跌无可跌，划进滨湖路小学分校后，现在业主涨价心态蠢蠢欲动。
滨湖路小学英华校区招生范围
这类房子，你涨我也会涨，你租多少我也大约能租多少，上车门槛低，有点像足球场上的防守反击，要是有幸撞上华润二十四层这样的机会，还可以捡个大大的惊喜。
3、变量
变量的意思就是，片区发生质量突变，比如2016年左右的五象三中片区，确定双学区后，从一个偏远的刚需片区突变为优质学区片区。变量的发生，要么是重点新区扩延发展，要么是地铁及商业配套进驻驱动，要么是学区提质。
当然，现在五象新区还有一个思路，叫产业驱动，所以现在南宁楼市正在发生变量的域区，是五象南，比如印象愉景湾，如此荒芜之地，未来却要承受三中和保税区（星都荟周边）的资金溢出，还要承担连片万有国际和五象新区，发生变量几无悬念。
投资人想要收获变量的巨大红利，需要花费大量精力研究城市发展方向和规划，研究学区房形成的内核原因，研究产业驱动的动力成色。
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