最近各地政府时不时就会发发政策
说要放松一下房地产
虽然往往以「政策一日游」而终结
但大家纷纷有了一种错觉
最近甚至有建议可以先买个一线公寓上个车
而且还列了列买公寓的几大好处:总价低、租售比高、不限购不限贷等等
面积为40平方米的一线公寓,单价2万,首付一半的话,只要40万就能买到,正好戳中了很多年轻人的痛点:
一面担心房价上涨,一面手头资金又比较紧张
那么问题就来了——
那么,今天就来系统的聊一聊
先跟大家简单科普一下我国的土地政策。国有土地在出让时,会区分每块地的用地性质,主要分为居住用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地等等
在住宅区的附近,政府还需要配套好相应的教育、医疗资源、所以土地的出让需要严格按照地块的性质来。之前兔子在杠杆那期稍微跟大家提过我国的财政制度
自从20多年前的分税制改革后,中央跟地方分别收不同的税种,中央收的都是容易收的大税,地方负责的都是没那么好收的小税,所以地方政府越来越依赖土地财政
但同时呢,过往我国评价政绩时,特别看重GDP增长的情况。而卖住宅性质的地,只有一次性的卖地收入,只能短暂的补充地方财政,并不能持续的贡献gdp,有点寅吃卯粮的意思
而商服、工业用地就有点不一样了,除了卖地的收入,商场,写字楼,工厂,每年都能创造gdp和贡献税收,所以各地都积极招商引资
这就导致了住宅供地少,商业工业用地多的结果。往往政府会提供挺优惠的条件,像万达之类的商业开发商就很受各地政府欢迎。而住宅开发商反而需要在准备拿地时主动跟政府打好关系。
大城市尤其如此
一来,大城市不太依靠土地财政,靠税收就足够了,所以更加没有出让居住用地补充财政的动机;二来,国家也在控制特大城市的规模,不希望特别多的人挤在城市里,所以居住用地也就出让的很少了
而住宅是人的基本需求,不会大幅度变动。通过简单的供需原理,我们很容易就知道:居住用地由于供应短缺,所以土地价格会比较贵。
而开发商则是急人民之所急,这时候就开动他的小脑筋了,如何为群众们多快好省的争取到居住用地呢?
方法之一是通过答应政府建设产业园区,同时让政府承诺另外配套一块住宅用地,政府得到了GDP和税收,开发商得到了便宜的住宅土地
例如华夏产业基金和地方政府的联姻
还有一种变通的方法,就是在商业用地上建设类住宅一线公寓
总的来说,公寓的产生,本质上是由我国住宅供求不平衡导致的,而且这种情况在大城市尤其明显
也就是大大所说的 「人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾 」在住宅地产方面的体现
不过要留意的是,这么做并无法改变土地性质
一方面是因为规划通不过,另一方面是因为住宅用地比较贵,所以如果想改变土地性质,需要另外补缴土地出让金
一线公寓,土地性质为商服用地,用途却是居住,天生表里不一,透露着一股不伦不类怪里怪气。
因此,它有三个绕不过去的bugs
公寓分为40年和50年产权的问题地球人都知道。目前我国土地绝大部分是国家所有的,个人没有土地所有权。土地出让的意思,其实就是国家把这块地租给你四五十年或者70年,到期照道理是要收回的。
那产权到期了怎么办呢?
国家也提前考虑了这个问题,所以也出台了相关的政策想要弥补这一bug
根据 {物权法}—
「住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用期间届满后的续期,依照国家规定办理 」
看到住宅和非住宅的区别了吧?住宅明确可以续期,非住宅么,貌似还要看国家的心情。。
比起住宅,公寓不仅使用年限更短,到期后所面对的不确定性也更大。
这里普及一个小知识:住宅使用期限不是以开发商售楼年为起始,而是以开发商拿地年限为始计算
所以说,公寓单价低(产权不确定,外加土地便宜),是有道理的
茨威格曾经说过—
除了产权这个bug以外,费用也是另一个令人头疼的问题
公寓的水电一般是商用的价格,也就是我们常说的商水商电,比住宅贵上不少,物业费也比普通住宅高
总体上,后期的居住成本也比住宅要贵
最后一个bug可能是最多人吐槽的—公寓没有学位。
将来到了小孩要上学的年纪,还是得去买学区房(一般住宅在规划时都有相应配套),要么就得承受私立学校高昂的学费
一般销售的主打口号都是公寓可以用来投资,租售比高,对比大城市是普通住宅普遍不到2%的租金回报,那公寓还是高那么一点的,不过可能也就勉强能够跑赢通胀吧。
而且销售没有告诉你的是。。投资有买就有卖,等你要出手的时候,问题就接着来了。。
所谓杠杆,其实就是借钱,杠杆越高,能借的钱的倍数(相对于本金)就越高
而公寓首付比例比较高,这就意味着能够用的杠杆倍数特别低
一般普通住宅,如果是首套首贷的话,只要三成首付,这对于很多刚需的人来说是大大的优惠,能够用长达30年7成的贷款(这应该是我们能借到的最便宜的长期资金了)如果还能够用到公积金的话,那更是捡了国家的便宜
而一线公寓首付最少需要50%,贷款最长也只能借10年,公寓的贷款利率也比住宅要高上不少
如果是作为投资的话,仓位和利息成本也是很重要的考量因素。假设后续公寓是跟住宅一样的涨幅的话,其实相当于丧失了部分收益(而且公寓往往涨不过住宅)
公寓的交易税要比普通住宅高上不少,契税、增值税、土地增值税、所得税、印花税、样样少不了。
兔子简单给大家列个表,假设公寓和住宅面积一样,都持有满五年—
*注/房产证登记超过五年且是家里唯一的一套住宅,则免税
从表里可以看到,其实国家对于普通住宅是有很多税收优惠的。
拿最开始的公寓举例,一套80万的公寓,假设五年后涨到了100万。我大概算了下,交易的税费就需要10万左右,都占到了利润的50%了
而如果是普通住宅的话,只需要交1万的契税和印花税。
那多出来的这部分税费由谁承担呢?
一般卖家会转移到买家头上,但买家也不傻是吧,他还不如买新房呢,只需要缴纳契税
如果由卖家承担的,去掉税费,收益也不高了,所以公寓在交易的时候税费是个大问题
最后,也是最重要的——公寓作为一个畸形的产物,国家每每想要调控房地产的时候,把它拿出来祭天就很合适。
北京在2017年3月26日突然出台了最为严格的公寓限购限售政策,规定——
「在2017年3月26日之前已销售的商办类项目,个人购买需要五年社保或个税、名下无房以及需全款购买 」
对于还没有销售的项目,则是规定——
「商业、办公类项目限购,新建、在售项目禁止向个人出售 」
紧接着,广州在2017年3月30日跟着出台了类似的限购政策,规定——
「商服类房地产项目不得改变为居住用途;首次销售或再次转让时,应当转让给法人单位。之前已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可以转让给个人 」
这也几乎堵住了个人购买公寓的口子
这两地的政策都让当地的公寓市场降到了冰点,成交量锐减。
北京甚至惨到,业主挥泪甩卖都卖不出去的地步,也就是有价无市,毕竟下一个接盘的人肯定也要考虑未来再出手的问题,所以后来的投资者宁可不买公寓也不想砸手里。
北京商住房限购两年时间,成交量下跌94%,价格下跌超过40%
炒股的人可能知道股市中会有流动性溢价,没有了流动性的公寓,自然也就需要降价才能快速脱手。
可以说政策的不确定性,是购买公寓的最大风险,搞不好短期投资就变成永久股东了。
那么问题来了——
可能有人会问,为什么深圳的公寓卖得那么好?深圳蛇口的招商太子湾8秒就告罄了,买公寓还得靠抢的。
首先,这种情况和我们前面说的,年轻人因为公寓总价低而投资 完全是两个游戏了。
深圳招商的房子之所以卖的那么好,是因为那些有钱人已经被限购,买不了更多的住宅了。。
其次,招商的公寓位置的确得天独厚,再加上深圳是中国社会主义(房价)先行示范区,招商的公寓比周边房价确实低了不少,自然是能吸引有钱人进行投资,但其实他们主要在意的也是房子的涨幅而不是租售比。
所以说,公寓也不是完全不能买(还是要看人)
不过,兔子还是想建议:年轻人绝对不要第一套房子就买公寓(尤其是公寓流动性差的地方)
当然了,像上述类似深圳的有钱人,因为被限购没得投资,公寓也是可以考虑的,毕竟房产也是财富管理中资产配置的一部分。
实在要买,也建议挑一线城市(北京和广州就算了)靠近地铁口和CBD的LOFT(双层公寓),相对来说,租售比会更高一些。
「最后,总结一下」
1.公寓是由居住用地供应不足导致的畸形产物
2.公寓是在商服用地上建造的类住宅,面临产权时间短、到期不确定性大、居住费用高、无学位的问题
3.公寓从投资角度来说,杠杆低、资金成本高、交易税费高,最重要的是,政策变化对公寓的影响很大
4.年轻人绝对不要第一套房子就买公寓
5有钱人想买一线公寓公寓的话,建议挑一线城市(北京和广州除外)靠近地铁口和CBD的LOFT(双层公寓)
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