（一）冲动的怀旧情绪
如果一个概念/片区已经开发成熟，而你还在留恋它，并不计代价杀入，输的大概是你。
2010年金浦路地王经历过的事，将近10年后的2019年，三岸又经历了一回。
2010年3月10日，红日集团以8650万元每亩，楼面地价11033元每平米拍下金浦路民歌湖边的一块地，但是这一年，南宁楼市均价刚刚突破6000。虽然当年凤岭已经开发如火如荼，但是自有一拔人留恋埌东概念，也是2010年，埌西附近的云星钱隆天下卖到12000-15000，至今该楼盘二手房都突破不了这个价格。
2019年上半年，楼市处在上一波行情的顶峰，龙湖在2019年5月22日把40.5亩江景地块拉升到14148的楼面价，大大剌激市场对三岸板块的期待。
虽然2019年五象新区开发已经很火热了，但是留恋凤岭的人更占主流，夹着“凤岭南”概念的激情，6月19日金科、广源、美的各自抢到一块地，这三块地均不是一线江景资源，容积率仅仅2.0，但最高楼面限价11250元/平米。这三块地均被拍到了最高限后，继续竞争公租房面积，广源地块加了3600平公租房，美的地块加了1560平米公租房，这三块地势必要卖到毛坯18000以上才能解套。
也就是说，这三块地定价将跟大唐臻观一样，定价超过东盟商务区一大批二手房。
（二）与限价房共处很尴尬
然而，在这三个地拍出之前的2018年7月至2019年1月，三岸还拍出了四块双限地块。
2018年，7月4日，彰泰拿下三岸71亩地块，楼面价分别6225，后来取名彰泰凤岭江湾；同一天，新城控股拿下三岸63亩地块，也就是现在准备交房的新城悦隽江山。
2018年10月12日，中铁也拿下一块55.7亩的小地块，后来取名中铁凤岭国际城，楼面价5700元每平米；
2019年1月30日，重庆银河拿下114亩的商住地块，这个地块，51%的面积要开发一座40年产权的商业中心，并且开发商最多只能出售20%的商业面积，80%的商业面积必须自已持有40年。另外，总面积中，占比49%的住宅面积可以对外出售，但是要严格遵守双限规定。
以上四块地，最高毛坯限价8998元/平米，开发商势必会加收3000元/平米的精装修，否则难以盈利。
后来的事，大家都知道了，这四个12000左右的带精装限价项目，与广源凤岭壹号院、美的悦江府一起入市，把流量全部吸引到了他们身上，广源和美的要么开盘难，要么销量难，苦撑到现在。
而金科地块，果断不开工……
（三）尝试解套的奇招
广源为了解套，奇招看起来很妙……
这个项目五栋楼，全部建4.4米层高，30平米左右的LOFT楼中楼，企图以类似青年国际的方式，偷楼层送面积，抬高销售单价，不过卖到2.3万/平米，随便一个楼市小白，都觉得太高太高了，毕竟东盟商务区还有很多18000的二手房啊。
2020年8月5日，和讯房产一篇文章，揭开了广源凤岭壹号院“热销”的真面目，“6个多月，仅售出30多套房源”。
而广源的隔壁，美的悦江府也不容易，2020年8月美的悦江府开始预约，含精装修预计售价18000-20000元/每平米，然而此时，正是龙湖银河江与城的推盘高峰期，12500左右，江与城卖12500左右含精装修，虽然绑一个25万的车位，但是就算车位只计价15万，把另外10万计入房产总价，房子单价也才13500左右，比美的悦江府低至少4500一平米，优劣一比便知，购房者选江与城，不选美的悦江府的原因一目了然。
2020年9月，美的果断选择封盘，蛰伏等待限价项目先卖，当然，封盘并不死等，看着隔壁江景豪宅双珑原著成功解套，美的决定向豪宅靠拢，升级园林，另外1号楼由2梯4户变为2梯3户，5号楼，单层的层高由2.9米升到3.15米，为此楼栋由17层减少为16层，可以说是为了提高舒适度，减少了一层楼。这次整改持续了6个月，到了2021年3月27日，美的悦江府售楼部才重新开放。
网图，广源凤岭壹号院调整方案
广源凤岭壹号院也决定改变策略，完全否定了自己当初的小户型楼中楼方案，向豪宅靠拢。
2021年3月30日，南宁官网公布广源凤岭壹号院规划调整，取消小区中心的三号楼，在这个位置建一个游泳池。将1号楼由3梯18户的筒子楼改变为两梯三户格局；6号楼由2梯19户的桶子楼，改变为2梯2户的格局。已经建出来的7号楼，改变不了楼栋形状，那就把它们的东西两头的小户型，各自合成一套大户型，如此一来，广源凤岭壹号院总户数由1332户，减少到只有638户。
（四）解套？还是盈利？
除了彰泰凤岭江湾还有少量尾货，三岸的限价项目已经基本卖完，有人喊出，三年后，三岸全线1.8万+，真的是这样吗？
解答这个问题前，必先回答两个问题：
1、高地价是否等于高房价？
在房子供不应求时，高地价确实几乎等于高房价，但也不绝对，2010年的行情够好了吧？红日集团到处抢地，金浦路地王11033，当年南宁均价6000，金浦路地王若敢建出来，是否真的能卖到18000？
现在行情低迷，房子还算供不应求吗？你拍地到12000是你的事，市场自有它的逻辑，购房者觉得不值，就不会买单。除非你有江景资源，否则18000我为何不买东盟商务区有学区、有地铁、生活配套成熟、地段还绝对中心的二手房呢？
2、美的和广源目前是处于想办法解套的状态，还是盈利的状态？
很显然，是处于想办法解套的状态，不然闲得蛋疼封盘整改大动干戈吗？即然是想办法解套，那就说明三岸目前的普通住宅（不是江景豪宅）行情未涨到18000。
如果三年后，三岸限价项目二手房上市，卖到18000+，那么就等于三年后东盟商务区的二手房均价，必定冲到25000以上，当然，行情难料，这也是有可能的。
但是，我想强调的是，这是在赌行情，如果南宁整体楼市不涨，单独三岸涨，那只有一种可能，注入学区。
（五）总结
从青秀区直接以凤岭南概念来打造三岸，我们看到了一个字——懒！
1、“懒得”在规划与下功夫
在三岸身上，青秀区不是在民族大道东扩上做文章，而是直接借用凤岭的概念炒作，在五象刚刚起头，民众留恋凤岭情绪很重的2019年，借凤岭概念四俩拔千斤，但是，这种不作长期战略眼光的规划下出产的“凤岭南”，我们很难相信三岸的战略位置能超东盟商务区；
2、“懒得”给你一个好学区
南宁愿意给五象湖三中和十四中，还配教育局直属的五象实验小学，但是就是不愿意给三岸一个名校。
所以，除了一手豪宅，三岸的普通住宅是很难超越东盟商务区的，或者说，东盟商务区的低价二手房价格，就是日后三岸普通住宅二手房价格的天花板。
具体到美的悦江府和广源凤岭壹号院，至底能不能在18000以上出货，还得看他们的豪宅成色有多少，有钱人愿不愿意接盘，这不是我们普通人能左右的迷局。
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