喜报！南宁不动产首例“房产不注销抵押情况下过户”顺利完成！

近日国家自然资源部下发了关于做好不动产抵押权登记工作的通知，要求各地的自然资源主管部门，落实好《民法典》对不动产抵押权的规定，今后有抵押权的房子，不需要花大笔的资金去解押也可以转让了，来看具体过程：

今年4月，南宁市不动产登记中心青秀区受理点，为市民黄先生办理了不注销抵押权的情况下变更产权人的转移登记业务，这是南宁市首例在不注销抵押权的情况下办理继承过户的转移登记业务。

家住南宁市兴宁区的黄先生，妻子几年前因病去世，留下一套房子由黄先生继承，《个人房屋抵押借款合同》及产权证上均只写了妻子一个人的名字，黄先生一直居住在该房内，并持续偿还银行的贷款。2020年年末，黄先生在办理继承过户时，得知房屋设定有抵押权的，必须先偿还借款并注销抵押后，方能把产权证换成黄先生本人的名字。黄先生希望能继续履行借款合同，银行会同意他的变更申请吗？

2021年1月1日起正式实施的《民法典》

第四百零六条　抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

《民法典》的这条规定，为真正意义上的“转按揭”提供了法律依据。

是不是所有的抵押了的房屋都可以转让呢？

根据《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》

首先，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

第二，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

第三，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。

目前在不动产登记簿内的设定了抵押权的房屋，绝大多数是《民法典》正式实施之前登记抵押权的，那么，向银行贷款买的房子能不能在不注销抵押权的情况下转让过户，要看购房人与银行的《个人房屋抵押借款合同》中关于转让的条款是否支持，贷款银行同意与否十分关键。

许多析产的离婚夫妻也同样面临上述问题，不动产抵押权登记政策的落地，将更有利于这类财产的转移变更登记工作。

自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知

各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局：

为落实《民法典》对不动产抵押权的规定，现就有关事项通知如下：

一、依法确定不动产抵押范围。学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。

二、明确记载抵押担保范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”。

三、保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。

《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

四、完善不动产登记簿。对《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定的不动产登记簿样式进行修改：

1.在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。

2.将“抵押权登记信息”页的“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目，填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。

五、更新不动产权证书和不动产登记证明。更改法律依据，将电子和纸质不动产权证书、不动产登记证明中的“《中华人民共和国物权法》”修改为“《中华人民共和国民法典》”。

六、调整不动产登记系统、数据库以及申请书。各地要根据新的不动产登记簿，抓紧升级改造各级不动产登记系统，扩展完善数据库结构和内容，将新增和修改的栏目纳入登记系统和数据库，并实时完整上传汇交登记信息。要在不动产登记申请书中增加“担保范围”等栏目，完善申请书示范文本等，保障登记工作顺畅开展。

　　自然资源部

　　2021年4月6日