土地财政由税务部门征收这事，很容易解读用力过度，变成为另一个版本的房地产崩溃论；如果用力过小，又变成“土地财政只是换个口袋装钱，还不是一样由地方政府花”这类缺乏宏观政策逻辑的鼓噪。
这个政策带来的变化是很具体的，表面看是税务代征；实际上是国家对房地产业的高度掌控进入实际执行阶段。
没错，这钱我还是让你花，但是每年要卖多少地，收了多少钱，咱都要按你报给我的计划来办事。
1、每年只能按计划集中拍地三次（集中供地政策）；
2、拍地收到的钱，“到十四五末，国有土地出让收入以省为单位核算，土地出让收益用于农业农村的比例要达50%以上”。
别小看以上这两条，带来的变化是很具体的，集中供地解决的是土地连续涨停制。咱们以五象南为例：
荣和2020年5月27日拿一块27亩地，楼面价7866元；
荣和2020年9月9日拿169亩地，住宅地块楼面价7980元；
绿地2021年1月7日拿185亩地，楼面价超8500元；
金科2021年3月19日拿184亩地，实际楼面价估计超9000；
建发2021年3月31日拿28亩地，成交楼面地价9400。
单单是五象南这个小片区，咱们地方政府的做法是“多次少量 ”供地，所以在10个月的时间里，带来的是地价高达19%的涨幅。
如果按照上头要求，实行每年三次集中供地，这些土地可能需要一次性推出来，影响是显而易见的，供货量很丰富，开发商不一定需要拼命狠抢，地价可能在2020年5月27日就一次性定在7800左右，而不是现在的9400。
“土地出让收益用于农业农村的比例要达50%以上”，这条定好的时间是到2025年底，一定要切记这一点。这一条解决的是，城市新区无序扩张的问题。50%的土地出让金用于农业农村后，地方政府想再造出一个五象湖，已经不可能了。“造一个五象湖”的背后，是大面积征地、配套建设路网和网管，修两横两纵地铁，修建学校，这么密集的资金投入，就算地方政府想做，也可能心有余而力不足。
所以，那些配套设施不能在未来五年完善的新区，大家就此收手吧。
我们以前预期，凤岭10年能建起来，五象10年能建起来。但是在实际执行过程中，凤岭6年就初步建起来了（2007年联盟新城开盘-2012年万象城开业），五象10年也能初步建起来了（2011年碧水天和开盘到2021年宜家和万象汇计划开业），但是今后，我觉得再造新区，可能20年都不一定能建起来，因为土地出让金有50%被强制支出到农业农村了。
在南宁十四五规划中，我们看到政策的重点，已经转变为大力发展产业了。
根据南宁十四五规划，未来五年，南宁工业投资年均增速要达到20%，工业增加值年均增速要达到14%，远远高于我们对GDP增速7.5%的要求。所以，今后产业+房产，很可能会是另一种机会。这种机会不单独良庆区才有，青秀区、江南经开区、西乡塘高新区都有。只不过，良庆区有自贸区金身护体，显得光芒万丈而已。
实际上，良庆区如果建设再晚几年，能不能建成的不确实性将大大增加。良庆区何其幸运，赶在历史转变之前，基本完成了地铁和公园修建，未来五年完成地铁3号线南延，问题也不大。再加上自贸区金身护体，良庆区无大碍。但是龙岗南需要加把劲了，八尺江一带基础设施建设还没有开始，留给邕宁区的时间不多了。
至于其他花里胡哨的新区，还没有开始大规模建设基础设施的新区，我都不是很看好了。
除了产业时代来临之外，一系列政策带来的另一个变化是，今后房地产的投资逻辑也要有所变化，最显著的变化就是增量房时代要终结，而存量房时代要来了！增量房，即新建的新房；存量房，即已建成的房子，一般指二手房。
存量房时代来临，也预示扩城时代到达尾声，下一个暴涨的新盘神盘华润二十四层，我们很可能再也遇不上了。
2025年之后，南宁大多数的购房行为，很可能将与二手房有关，那些配套看见摸得着的房子，户型紧凑合适的二手房，未来很可能会变得相对吃香，因为二手房市场存在大量户型偏大的老户型，真正户型适用、面积适中、地段良好的房子，其实远远谈不上过剩。
所以，赶紧治一治自己的新房癌病情吧，为什么别人住过的房子，你不想要？为什么二手房比新房便宜，你还是不想要？你的病根在哪里？
时代召唤房地产业放缓脚步，这是国家和人民的需要！
但放缓不代表下跌和崩盘，也许理解为——在国家强控下，楼市行情将被烫得更加平缓，波动更少，这样理解也许更加合适。
比如这次楼市行情，上涨的城市涨势远远比不上2016年，下跌的城市跌势也远没有2014年惨烈。
像南宁现在，属于下跌波段中，但你也不要去预期能不能像2013年那样来个30%的跌幅，未来行情一旦行情回温，也不要预设能不能像2016年那样，新区翻倍又翻倍。
涨和跌的预期，都不要太多。
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