很多人现在谈城市潜力，一般要么谈产业，要么谈人口，事实是他们应该有一个前提，那就是政策。你是个省会，有政策倾斜，再难的事倾一省之力也要想办法做成；不是个省会？没有政策？洗洗睡吧。
所以我们必须知道这个顺序：政策是前提，产业规划是池塘，资金是活水，人口是鱼。
说点大白话，就是有企业的地方，才会有就业机会，有了就业人口就会有住房需求，所以这就是房地产和制造业最显而易见的交集点。
事实上，房地产和产业企业，还有更深层次的交集点，反哺和被反哺的关系。
在五象南，目前对村民的拆迁补偿单价大约10-14万元一亩，但政府现在拍卖土地给开发商，可以拍到1300万元一亩。
注：2020年5月27日荣和拿下五象南27亩地块（五象院子）单价高达1311万元/亩。
土地从收储到拍卖，存在这么大的差价，政府拿去做什么了？简单一句土地财政并没有说明清楚。政府除了补偿村民、给公务员发工资、还要修路、绿化、修市政网管、建公园、建地铁、体育场馆、立交桥、光纤网络、4G基站、灯光照明等等，这些都是实打实的投入，特别是城市主干道含网管和人行道，每公里造价动辄上千万，地铁每公里造价动辄上亿，还有各种立交桥动辄几十亿，这些都是政府在买单。
但是，政府对产业企业，却又以白菜价在供地。五象湖的三大地王，拿地时高达2200万元/亩，但是他们隔壁的浪潮集团拿地仅730万元/亩。但是如果你以为这就够低了，绝对低估了政府对产业的扶持力度。2020年2月19日，中科蓝谷拿下五象学府南区南边的地块，单价仅仅88万元/亩。
是的，这88万元/亩，给村民至少也得10万元/亩吧？剩下的钱连建各种市政道路和绿化的成本都不够，更要紧的是，这块地离地铁保税区北站，应该是非常非常近的，这其实就是在倒贴钱引进产业，只不过倒贴的资金是体现在土地价格上的，这个钱间接由房地产业来承担。
是的， 政府除了拿土地款建基础设施，还拿来补贴制造业。各类产业园招商引资的重要筹码，除了政策，其次就是土地。这也就是人类有史以来产业门类最齐全的制造业大国的养成之路。
所以中国其实创造了一个非常独特的社会主义市场经济体制，在西方国家，土地出让所得归私人，私人卖了这块地拿到钱后，不会拿出一毛钱修市政和公共设施，更不会拿自己所有的土地来低价卖给产业企业。他们的市政建设所需资金，只能靠政府税收来承担，但这些钱用来管一管老城区还可以，用来建新城区，显然远远不够。但在中国，我们能做到拍地拿钱建新城，甚至补贴制造业，这就是公有制的威力。
你不要以为中科蓝谷这样的产业地块，只占小部分，在五象南，高科技产业园、大数据产业园和与之配套的物流园，其实占了非常非常大的面积，下图，高科技产业园具体企业图：
偷图一时爽，一直偷一直爽
但高科技产业园也只是规划产业用地的一小部分，当然这部分现在正在建设中，我们能看得见，而龙岗南的大片产业用地，要建起来，还需要一些时间。
物流园车辆走向设计是货车往银海大道方向走
上图我们看到，黄色的住宅用地在五象南占比其实不多，在未来可以预见的时间内，五象南将成为一个先由产业导入人口的片区，各种产业企业、物流园、运输企业，都会带来人口。但这个片区的住房其实比较紧缺，未来这些产业就业人口，说不定又会反过来反哺房地产业，而需求也可能会倒逼价格上涨。
分享到：
