在房地产话题下说兴宁区，可能大家潜意识会想到兴宁东，仔细一想才会觉得：“不对，朝阳广场也是兴宁区。”
2004年，南宁城区重划，永新区和城北区并入西乡塘区，兴宁区则收编了原邕宁县的四塘、五塘、昆仑3个镇，于是，兴宁区变成了下图这样，像一只海豚一样一头扎向南宁老市中心：
如果说朝阳广场是兴宁区的海豚嘴，东沟岭一带则是海豚的眼晴，但在眼睛如此重要的位置，是殡仪馆！
普通南宁人眼中，建政路和东沟岭这两个地方，第一直觉就是，这是两个世界，然而这两个地方只隔了一个望州岭，说白了，过了望州南路就是建政商圈了。为什么如此相近的两个片区，会让人一直觉得是两个世界，殡仪馆功不可没。
明人一眼便知，殡仪馆真的极大阻碍了兴宁的发展。2000年市委、市政府研究决定，将火化车间搬迁至五塘镇七塘村（火化车间新址距市区约50公里，占地面积约553亩，于2004年正式启用），目前市殡仪馆已不在望州路殡仪服务区对遗体进行火化。但是，20年过去了，它就是还在那儿，骨灰还在、每年清明飘飞的纸灰也还在……
殡仪馆一带就像一个城建黑洞，衡阳东路断头已久，甚至地铁三号线东沟岭站，都是最后一个开通使用的站点。地铁三号线2019年6月6日已经通车，然而东沟岭站2020年9月9日才开放使用，为何拖了一年多，官方的答复是：“周边配套和市政道路、排水管道未完成”、“市政网管未完成体系，仅有北段铺设部分雨水管道”。
你看，衡阳东路段头，地铁三号线车站延迟开通，虽然与殡仪馆没有直接关系，但是，这一片区一直被有意无意忽略，各种市政配套建设跟不上，是事实。
东沟岭、衡阳东路一带开发缓慢，然而跨过快环东北，也就是兴宁东，也没有什么太让人信服的思路。
曾几何时，兴宁在快环东的开发，并没有落后青秀太多。2007年中，凤翔路一带，蓝山上城单价3500左右；也是2007年7月，金源橘子郡首次开盘，售价也达到2800元左右。同一时间，江南龙光普罗旺斯也卖到了2900-3000左右。
后来，凤岭围绕中国东盟博览会、东盟商务区、火车东站三个核心思路进行开发，宁兴则迷一样的主打商贸物流和温泉概念，引进大嘉汇东城和金桥国际农产品批发市场等。
兴宁当年忽略了，他们是可以在火车东站概念分一杯羹的。
家居建材，快环建材市场确实做得很不错，说是家装市场的龙头老大估计大家也不会有意见，但是现在这一块被分流特别严重，比如江南的万泰隆建材市场也做得不错；农产品批发这一块，离兴宁最近的就是青秀区，但青秀区在仙葫有自发形成的盘古蔬菜批发市场，每天清晨人声鼎沸（仙葫大道北、已拆），而西乡塘区和江南以及老市中心，他们更依赖原来的五里亭果蔬菜批发市场和现在的海吉星。
说白了，这些生意真的没有这么大，难以成为一个城区的主导经济力量。
于是，兴宁东陷入了一个误区，一边跟风凤岭开发楼盘，一边没有自己的开发思路和核心定位。
所以兴宁东，基本走的就是自然延伸的开发思路，人们跨过快环买房，咱就开发快环东的土地，就这么简单。
在2010年凤岭开发得热火朝天的时候，人民群众对向东跨过快速环道已经没有什么反感了，再加上当年抢房潮，所以，中海国际社区、大嘉汇东城这个小区片的房子进入热销状态，也就没有什么悬念了。
那时候的兴宁，除了炒作“下一个埌东”的概念，然后就是蹭凤岭热度了：
你没看错，兴宁2009年就懂得蹭凤岭热度了
不过各位看官，容我马后炮一下，假如2009年兴宁不走自然延伸的思路，战略性地规划开发兴宁东火车东站北的片区，大兴土木建设火车东站北片区的道路等基础设施，早早做好了与火车东站片区互连互通的准备，说不定现在的兴宁东是另一个样子。
然而，《南宁市三塘镇控制性详细规划》2019年7月份才公布，在隔壁家的凤岭早已经成熟的时候，兴宁才步履蹒跚地做“与凤岭北”连片这件事情，显然落后太多太多了。
三塘镇现状
三塘镇，首创奥特莱斯
“根据《规划》，三塘镇将建成为现代生态田园都市、国际旅游基地、智慧型高端产业基地、现代都市型服务城镇、现代产业高地。同时，也将吸引更多的人到这里安居乐业。到2020年，三塘镇镇域人口预计将达到27万人；到2035年达到47万人。”，官媒：“未来，兴宁东片区有望打造成为第二个埌东片区”。
十年前，兴宁东的炒作概念是凤岭北、下一个埌东、温泉……这些关键字；十年后，兴宁东依然炒作凤岭北、下一个埌东，只不过温泉的概念退场，轮到那考河湿地公园上场，其他并没有太多质的变化。
捡起凤岭北的口号很容易，兴宁做自己很难
后记：
对于一个城区来说，兴宁如何与火车东站片区连片，三塘如何如何在规划之内引入怎么样的实体产业，是兴宁区的课题；
对于我们小老百姓来说，如果实在一定要住兴宁，或者看上那里低廉的房价，那么围绕与火车东站连片概念买兴宁，或者会是个出路
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