以前南宁的经济，基本是依靠老国企+企事业单位员工+大学院校+围绕这些人的服务业组成的一个经济岛，这个济经岛最大的缺陷就是外向型经济占比非常小，我们卖给外省最多的，大约就是罗非鱼、水果等农业品，我们有点实力的工厂用脚趾头都能数得出来，凤凰纸业、南化股份、皇氏乳业……
所以，说实话南宁的经济发展潜力，在全国同类省会城市中的排名，是中等偏下的。横向对比的话，我们大概可以找到南宁房价的上限和下限，南宁的房价，上限不会超过昆明、合肥；下限不会低于柳州和贵阳。
昆明经济总量比南宁强，有“春城”概念和气候红利，目前均价15000左右；虽然合肥二手房均价14000左右，但是新房均价高达17000，综合来说，这两市经济都比南宁强太多，如果南宁的房价无限接近这两地，毫无疑问，闭眼睛卖边缘片区的富余房产就是了。
虽然柳州的经济很强，但是强省会时代，南宁才是广西唯一的地头蛇， 这个趋势会越来越强，所以如果柳州房价接近南宁，要么，柳州被高估，要么南宁被低估。
长沙是个有意思的存在，与工业重镇株洲几乎并城，与湘潭也不远，经济圈实力强劲。但在中部省会中，长沙一直是房价最低的地方之一，目前来看主要原因是长沙的严苛限购政策。但是可能很多人没有注意到，在2010年以前，没有限购的时代，长沙的房价也是长期比南宁便宜，长沙人有一种说法，即本地人买到了太多宅基地，所以不兴炒房，这种说法很可能并没有太多代表性，但是长沙的房价一直迷一样的比较便宜这也是事实，所以在横向对比中，不可简单将南宁与长沙比较。
南宁经济要破局，势必从外向型经济入手，也就是我们常说的产业，有产业才能养活就业人品，有产业人才就会有人买房，所以这一点看，五象是南宁未来最值得押注的片区。
贰 | 人口的导入能力
为什么有些城市新城区发展并不太好，有些城市新城区发展很好，这就涉及人口导入能力问题。比如长沙、株洲、湘潭曾1997年湖南省委省政府提出长株潭经济一体化发展战略中，在三市中间地带兴建过济经区（比如长株潭大市场），但是你很难说服三市在主城区工作的居民去这样的中间地带定居。
同样的问题也发生在昆明身上，我们团队曾写过一篇文章：昆明造城的失误与涅槃，阐述了昆明在南部18公里处兴建的呈贡新区，很难说服老城区人口去呈贡定居。
在兴建新区和导入人口的能力上，南宁能力超群，本质原因有两个，一个是南宁比较有自知之明，规划谨小慎微，不做太过于宏大的规划，不做超越自己能力的事。二是南宁一贯有强烈的意愿调动一市甚至一省（自治区）的资源来给新区补养份。
兴建埌东时，我们仅仅跨越过南湖，兴建快环和南湖之间的一小片，为此还大动干戈迁入市政府；兴建凤岭时，抢到中国东盟博览会，把主办地放在凤岭，并配合火车东站兴建基础设施，炒作东盟商务区，成功把凤岭推高到城市名片的高度；兴建五象新区，是在凤岭成熟之后才腾出手来重点发展五象，围绕“南宁没有产业”的核心思路兴建五象，总部基地+五象湖居住区+文体旅游+高科技产业带，并把自贸区的概念给了五象新区。另外，凤岭目前只有一条地铁，而五象目前已经两横两纵——和当初兴建凤岭一样，南宁几乎把所有的资源都砸在新区，有非成不可的气势。
最最重要的是，不管是兴建埌东、凤岭还是五象，这三个片区离主城区都不远，比较容易说服市民前去定居；加上南宁“新城必成”的历史口碑，我们看到无论是以前的凤岭还是现在的五象，购房人的预期是相当的稳定的，大家对这个城市的政府都比较有信心，不会有太集中的抛售潮，且接盘强劲。
叁 | 公共资源的价值
关于公共资源的分类，有重要的一个说法，叫“学铁商”，这三个要素中，南宁绝对是“学”字当头，“商”排第二，地铁只能排第三，但随着城市越来越拥堵，人们的买房观念里，地铁已经越来越重要了，日后像其他大城市一样，有地铁口的房要贵几千一平米，这是有可能的。
学区房其实就是在明码标价、公开贩卖城市公共资源。
其实除了“学铁商”之外，其他的公共资源还包括公园、运动设施、旅游景点、医疗配套等等。
肆 | 成本
综合来说，房价的主要有成本包含：土地价格、建安成本、销售费用、管理费用、装修装饰、税费及中介费（二手房）等。
这其中最要的一项成本是土地成本，正常情况下，一个片区的土地成本抬升，在未来一年左右就会拉升片区房价。开发商确实也是在片区没有便宜地块可买的情况下，才会高价拿地，而片区已经买房的业主很快就可以享受土地成本抬升带来的房产增值。
所以炒房客有一个很重要的逻辑，即在开发重点片的荒地买房。他们分析荒地的未来规划，抢先入手买荒地的房子，未来荒地的其他住宅地块拍卖，成本节节攀升，他买的房子就很容易升值。
除了土地成本，建造成本、税费成本、甚至交易成本，也是房价的重要组成部分。在新房，建造成本包括劳动力成本、钢筋水泥成本的抬升、都可能会剌激开发商抬价出售。在二手房市场，只有在少有的时候——买方市场中，税费成本和交易成本业主才会愿意分摊一些，多数时候，买家要负担所有的税费，这叫净收。
伍 | 利率
利率以前对投资客的影响挺大的，但在限购和房住不炒的大形势下，现在买房更多是一种半投资半自住的状态，即，我需要一套自住房，但是我也关注它的升值潜力。在需要自住房的前提下，利率高一点或低一点，对自住客的出手影响是没有这么大的。
利率对房价的影响，主要体现在开发商融资成本和购房人月供成本上。
但是，一旦实际利率很低或为负的情况下，存钱就等于“赔钱”，有高储蓄的中国富人阶层，一旦倾巢而动，会带来房价极大的波动，疯狂时甚至可以把刚需挤出市场，这场景，今年在深圳实实在在上演了一回。
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