下半年买房好还是明年买房好？
这两天不断有人私我这个问题，往深聊了之后发现这个阶段的购房者真的是太纠结了
6月份的时候我抛出过一个观点，我的原话是
"今年下半年南宁楼市有可能会触底"
话音刚落，789月楼盘降价促销就席卷而来~预计下半年南宁部分楼盘价格会降到底部
比如兴宁东6字头、龙岗7字头、江南经开8字头、五象湖西9字头等等……
下半年触底之后，那明年呢？
6月份那个视频没展开说，今天展开说几句，纠结下半年买还是明年买的，先点赞收藏，随时能用
明年南宁楼市的行情走势有三种可能，一种是L型、一种是V字型还有一种类似健康人体的心电图
L型代表触底之后在底部徘徊；V字型代表触底之后反弹；心电图代表回归常态
哪种可能性更大呢？我认为是第三种
这里头有两个关键，能够影响接下来南宁楼市走势但却被大家忽略的现象
一个是库存，南宁目前拿到预售证但是还没卖出去的房子大概有800万方，比去年底增加了80万方左右
而1-8月南宁住宅成交量只有440万方左右，同比下降接近30%~这是库存和市场明显降温的压力
二个是土拍，近期连续三幅地块终止出让，说明土地市场也存在明显降温的压力
至于最终是谁的压力？这个说了也要消音，大家自己脑补
这两个压力达到一定程度的时候，“因城施策”这只手就会有动作
比如近期的长春、珠海、肇庆就出手了
长春出台购房补贴，肇庆和珠海则是下调了二手房的交易个税，“托市”意味明显
这三个城市有个共同点：下半年以来市场明显遇冷，成交逐月走低，同比跌幅扩大~
市场走势和南宁如出一辙~
那南宁会不会“出手”？出手的话会对房价产生哪里具体影响？
首先，如果成交量继续下降，南宁有比较大的概率会出手
实际上，近期已经开始有一些动作了，比如公积金北部湾城市群的同城化、比如限跌~
但目前还看不到什么效果
其实，从解绑楼市的角度来看，南宁和一线、强二线城市相比本来就没啥空间
因为南宁本身不限购、不限售、首付成数本身也低，所以，没啥猛招
除此之外就还剩，购房补贴和房贷利率下调可以想想
购房补贴（包括高层次人才认定范围扩大）的概率比较大
房贷利率下调有可能，但是在降居民杠杆的大环境下，可能性不大……
这轮行情即便出手，也不会像14、15年那波有那么大的空间（比如放开限购等）
所以，因城施策也只能在房住不炒的大基调下微调，微刺激
那出手之后，房价会不会走出16、17、18年那样的快跑行情呢？
大概率不会，在房住不炒的主基调下，很难出现过去那种“反转行情”~
不能太热，但也不能太冷~这会成为未来楼市的常态，维持正常体温~
那买房是下半年好还是等明年呢？
对于自住需求来说，包括刚需和改善，下半年是淘核心资产的确定性机会
因为开发商几乎都被按在地上摩擦，是典型的买方市场
记住这句话，牛市卖房，熊市买房~
下半年就很熊，但明年具有不确定性！
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