最近有朋友问我们一些问题，政策，地铁，学区的红利作用在房价上需要多久？什么时候入手最适合或者说是最佳时期，如果买房子投资的话呢，一定要反复的思考，这三个因素对投资的影响
在较短的周期之内呢，这三个因素的影响甚至重于人口重于经济，是可以直接作用，在微观市场上的至关重要的因素所以，首先呢，我们对因素呢，要进行权重排序，看哪个影响更大，周期更长
那如果是站在短周期看。政策因素无疑是影响最大的政策，是可以立竿见影支撑或者是打压房价的，尤其是直接作用于房地产市场的政策，比如像深圳的企业，五新政一出台，深圳的二手房立马就减少了交易量和成都914新政也是直接影响了二手房的市场，一直到十月份，成都经过三个月的时间，二手房市场才重新复苏，还比如像购房资格首付比例显受时间这些呢，都是包含的政策。
里面的政策是能够在最短的时间内，或者说最短的周期内是最重要的影响因素，而利率货币政策这些呢，是间接影响到房地产市场的，这些政策呢，不会立竿见影地去表现出来，但是呢，会有一定的影响
从中周期来看，学区的影响就比较大，因为学区的影响呢，往往会在学区房集中购买的阶段体现出来，一般而言呢，就是以年为单位的，如果今年学校考的特别好，那到了明年这个时候呢，学区房呢，就比较抢手了。或者说在下一个购买周期就会比较抢手如果今年考的不好，那么在下一个购买周期学区房呢，也可能会受到影响
那长周期看呢，权重排序第一呢就是地铁了，因为地铁的一旦形成，就可以在很长一段时间内影响区域的通勤，而且呢，不会轻易的消失
因为呢，它不像政策，也不像学区，因为学区就可以消失的，比如这个学校的排名发生了变化，或者说学校的搬迁都会影响的，但是地铁呢，花几十亿上百亿修。它不可能瞬间消失了对不对
就是红利期大概有多久政策红利期呢，一般来说是三年左右，这里指的是一线城市啊，如果是二线城市的话，一般是三到五年
所以说呢，地铁房的价格会在高位盘整，然后呢，随着大势而波动影响的周期呢，也是很长的，但是影响的效果其实在开通之前非常明显，一旦地铁开通之后呢，一切就是尘埃落定了，涨幅呢，就不会太大的明显
我曾经说过，成都的五号线不到一年的时间，因为地铁的开通，大丰一些近地铁楼盘房价将近翻了一倍，这就是地铁带来的红利
而学区房的红利呢，应该是在。学区房的有效阶段长周期有效，并且是持续上涨的，尤其学区越来越紧张的一线城市，一旦一个学区从差的学区变成好的学区对房价的影响呢，至少是八到十年，在这八到十年的周期内，房价可以长期上涨，但是十年以后还会不会有影响这个事很难说的啊，之所以八到十年呢，是因为这么长的。那时间内的学区的变化不大那如果未来十年以后学区没有发生任何的变化，这个影响呢，还会继续的存在
那第三方面就是何时入手政策红利呢，一旦出现就马上入手，尤其是直接作用于房地产的政策，比如深圳2019年11月11号最佳的时间呢，就是当天入手2020年5月广州黄埔呢，放松了人才的业绩，最佳的时间呢，就是当月入手
那如果是地铁的话呢，我们说过有三次的入手机会，而其中最差的一次呢，就是开通以后。因为这个时候呢，基本上就是高位接盘了，虽然说呢，后面还会持续的上涨，但是这个涨幅呢，已经不会太大了，一般二年呢，就是在规划和建设的时候入手是最佳时机，并且呢，在开通以后几个月之后呢，就可以抛出去就可以赚的盆满钵满
学区呢，几乎是可以年年入手的，因为学区是持续上涨的独立行情，每年在四月以后呢，就会有很多人为了孩子去购房买。
这个学区房因为现在这个学区的政策变化呢，可能有人会提前三到五年去购房，但学区房也同样每年的后半年是比较好的入手时期，好像今年下半年北京的学区房行情就特别的好，因为我们之前也说了，可能跟这个疫情有关吧
之所以是每年的下半年呢，是因为呢，学区房从购买到发生作用，是要经过一段周期的，所以说呢，当年购房的人并不是在当年度或者是下年度要用房，可能是在两年或者三年以后才会使用这个学区房
当然所有的投资品呢都是一样的，单个因素的影响是要看准时机的，有的因素的影响是比较小，持续时间短，有些因素的影响就比较大，持续的时间呢就比较长，而我们要想追求确定性，最应该找的就是多因素共振
如果要去有地铁和学区的双重利好，并且呢，在政策上给予支持，这个时候就应该坚决的重仓买
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